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购买美国房产需要缴纳哪些税?

中国投资者在全球化配置资产的首选国家是美国,配置资产大多以购房为主。

那么,在美国购房,和国内有什么不同?到底需要缴纳哪些税种?今天就给大家梳理一下。

以投资类房产为例,即买房之后客户将房产出租出去,几年之后将房产转售出去。这种情况不同于移民客户买房自住的需求,买房自住只需要按时缴纳房产税,其他税务类别很少会涉及到。而在美国的投资类房产,相关交易行为会和以下这些税种打交道。

 

一、个人所得税(Income Tax)

在美国买房之后,如果将其出租,出租所产生的收入需要缴纳个人所得税。个人所得税分为联邦个人所得税和州个人所得税。

2017年联邦个人所得税税阶

联邦个人所得税是必须要交的,但州个人所得税不仅税率比联邦要地的多,有的州甚至不需要交。例如加利福尼亚州的个人所得税税阶从1%到12.5%。但是有些州得克萨斯州和佛罗里达州等州是不需要交个人所得税的,所以,更多精明的投资者会选择德州和佛罗里达州去投资置业。

中国投资者在缴纳联邦和州个人所得税的时候,需要注意以下几点:

1、美国的税务年度是从每年的1月1日截止到当年的12月31日。

2、每年的报税截至日期,对于美国居民(持有美国护照)截止日期是每年的4月15日午夜12点;对于非美国居民报税的截止日期是每年的6月15日。

3、无论是美国居民还是非美国居民(中国投资者)都必须要申请纳税人识别号,也叫税号。中国人在美国出租自己的房产,税务部门需要扣除租金收入的30%作为预扣税,如果有了税号,再收租金就不需要缴纳预扣税了。预扣税在个人申请到税号之前也是可以找国税局退税的,但是操作非常繁琐,所以建议中国投资者在房屋出租之前就申请税号。

4、美国国税局规定,根据个人收入情况,对个税有一定的免税额,2017年度美国国税局规定个人的免税额度是每人每年$4050。即如果年纳税额少于4050美金,那么房产出租人就不必缴纳个人所得税。不过还是需要报税,只是所缴纳的税款为0。

 二、资本增值税 (Capital Gains Tax)

投资者持有的美国房产如果想要卖出,房产的增值部分需要缴税。如果持有房产一年以上,缴纳的是资本所得税,增值部分在37,951~418,400美元,税率为15%;增值部分高于418,401美元的,税率为20%;资本所得税的个人免税额依然是$4050;如果是一年之内卖出,增值部分的收益按照个人所得税来征收,对于投资者来说,将多付不少税金,非常不划算。

 

此外,由投资所得到的额外收入,如股票、地产、债劵、共同基金、艺术品和其他任何有价值的东西等,每年必须申报。但申报与缴税是两回事,也就是说有可能不需要缴税。

 

三、房产税 (Property Tax)

美国和加拿大都有房产税,这个税收是投资者作为房子的业主每年都需要交给国税局的。如果有欠款记录,将影响投资者的信用记录,以后要申请美国移民,有可能被拒签,向银行申请贷款也有可能被拒绝。如果房产税拖欠久了,政府有权利拍卖你的房产。所以房产税一定要按时交,不能拖欠。

各州的房产税率各不相同,加州的房产税率一般在1.2%上下,佛罗里达州房产税大约在1.75%上下,纽约州的房产税率在1.9%左右,德克萨斯州的房产税率2%~3.75%不等。有的新开发的大社区的房产,除了房产税之外,还会收房产的附加税(CFD或Mello-Roos)。税收的主要用途是作为社区发展的费用,用于修建和维护当地的公共设施,如马路、路灯、警察局、医院、学校、公园等等。社区发展税不像房产税是永久征收,会有固定的征收年限,如30年。

 

四、关于转售房产的税例第1031条(Section 1031)

投资者用于商业或者投资的房产在转售时,如果新购置的房产与卖出的房产等值或者价格高于旧有房产,就可以避免缴纳旧有房产增值所产生的资本所得税,但必须符合以下条件:

1、旧有房产出售后的45天之内需要指定新购置房产;

2、在180天内需要完成过户。

投资者在出售旧有房产所得到的收益全部用于购置新房产,理论上投资者并没有多余的收入产生,所以也没有可以纳税的税基,因此投资者可以不用缴纳资本所得税。建议具体的操作去咨询相关专业人士。

 

五、外资房产投资预扣税(Foreign Investor Withholding Tax)

美国的《外国投资者预扣税法》(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ,FIRPTA)属于联邦税法,目的是杜绝外国人、非永久居民和外国企业在出售房地产时偷税漏税。根据规定,任何买家从外国籍的卖家中买房,就必须从合同成交额中预扣15%的税(这个数字在2016年2月17日之前是10%),并且还要在成交后的20天内,把这笔税金上缴美国联邦税务局,否则买家会被罚款。但如果卖主是美国人或者持有美国绿卡,就不必缴纳这笔预扣税。买卖双方完成交易,国税局在扣除必要的税款(如资本增值税)之后如果15%的税款仍有剩余,会在报税之后60-90天退回给卖方。

需要注意的是,此处提到的关于房产出售的外国人预扣税与前文租金收入作为个人所得税应税收入的预扣税是两回事,请注意区分。

美国的税种比较成熟完备,法律对此要求也相当严格,作为中国投资者,如果对美国的税种和法律不了解,最好在进行投资时咨询相关专业人士,以免操作不当,留下不良信用记录。

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